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泛海旗下一楼盘房价或为地价170倍带

2019-02-02 01:01:19

  泛海旗下一楼盘房价或为地价170倍

  公司称开发成失败是一根绳子本并不低

  在通常的理解中,地价是房地产开发中的主要成本,但这一理解或被泛海建设(000046)旗下的北京楼盘泛海国际居住区二期所“颠覆”。

  泛海国际居住区地处北京东四环边上的朝青板块。目前该楼盘只开发了一期,二期尚在建设之中。目前开发商对于二期的销售价格还未公布,但多位业内人士推测,该楼盘二期的销售均价会在4.5万元/平方米左右。《每日经济》调查发现,如果该楼盘二期终以4.4万元/平方米的价格入世,房价将达到地价的近170倍;如果以4.5万元/平方米开盘,该比例将攀升近173倍。

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  房价或高达地价的170倍

  多位业内人大抓力锚士推测,泛海国际居住区二期的销售均价会在4.5万元/平方米左右。从北京部分中介处获知,该楼盘前期入市的一期楼盘,目前二手房均价约4.4万元/平方米。

  《每日经济》采访发现,该楼盘一期一个186平方米、三室两厅两卫一厨的房间,业主出售时的报价为850万元,均价为45699元/平方米。

  北京搜房的统计数据也显示,该楼盘二手房目前均价约4.4万元/平方米,据此,行内人士推测,依照正常推盘逻辑,该楼盘二期推出时,均价应在4.5万元/平方米左右。

  调查发现,如果该价格预测准确,此价格幸福就在你身边与该楼盘2006年7月时的报价14500元/平方米相比,已上涨3倍多。

  如果这个数据还不太令人意外的话,该楼盘超低的地价,肯定让人大跌眼镜。

  根据去年国土部公布的1457宗闲置土地的公开资料显示,2004年8月,泛海建设旗下公司以2.24萧山纸箱厂9亿元拿下该楼盘所在的地块,共计供地面积为29.159万平方米,建筑面积为86.47万平方米,楼面价仅约260元/平方米。

  如果该楼盘二期开盘价为4.5万元/平方米,那么该楼盘开盘价将为楼面价的近173倍。即使以该小区目前二手房成交价开盘,房价与地价的差距也高达近170倍。换句话说,该楼盘土地成本在房价中的占比微小。

  实际上,由于开发商拿地时的楼面价极低,该楼盘的房价与地价间的差距一直较大。比如该楼盘于2009年初的时候,销售价为32600元/平方米,房价与地价的差距也达到惊人的近125倍。

  泛海回应:开发成本不低

  “新国八条”中要求,将对高利润楼盘进行增值税清算。地价是楼盘建设的主要成本,这是时下楼市中的共识。因此诚意相待泛海国际居住区地价在房价中的占比如此之低,不得不令行业人士猜测,该楼盘开发商的利润率极高。

  《每日经济》致电该楼盘开发商北京泛海信华置业有限公司时,该公司相关人士回应说,泛海国际居住区二期相关拆迁等问题还未接到公司总部的相应通知,因此二期开盘价也还没有终确定。该人士建议致电公司总部泛海建设。

  当《每日经济》与泛海建设取得联系时,该公司相关负责人对此回应说,该楼盘的开发成本并不低。除了地价之外,该地块的拆迁补偿费、代征绿地七通一平费等,也是一笔不菲的支出。目前该楼盘相关开发成本已高达40亿元以上。此外,该楼盘这几年发生的财务费用、管理费用数额也是很大的。同时,该楼盘所在地块东风乡项目为北京市绿隔项目,项目用地除建设用地外,还有面积大过建设用地的代征绿化用地,代征绿化用地的拆迁及费用全部由开发商负责和承担,这部分费用预计也会很大。如果这些成本全算在一起

泛海旗下一楼盘房价或为地价170倍带

,项目用地成本很大。

  中国房地产学会副会长陈国强认为,正常情况下,一个楼盘的建安成本达到5000元/平方米就已经很高了,一般终确定的房价不会超出楼面价3倍以上。一位不愿透露姓名的业内人士认为,一般的地产开发中,地价是主要的成本。

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